Locazione Canone Concordato Roma:
Calcolo - Contratto - Registrazione
Aliquota fiscale 10% - Servizio Online
Asseverazione contratto di locazione a canone concordato
Offriamo un servizio completo per la predisposizione, il calcolo del canone, la registrazione e l’asseverazione dei contratti di locazione a canone concordato per immobili situati nel Comune di Roma e nel Lazio, permettendo di beneficiare dell’aliquota ridotta della cedolare secca al 10% e di tutti i vantaggi fiscali previsti.
L’intera procedura è gestita da personale altamente specializzato, con la supervisione di commercialisti e avvocati, e può essere svolta comodamente online, senza necessità di recarsi in sede: è sufficiente inviare la documentazione via email all’indirizzo info@serviziprofessionali.biz.
Offriamo anche una gamma completa di servizi professionali correlati alla locazione con il supporto dei nostri esperti commercialisti e avvocati. Questo include la redazione di contratti di locazione personalizzati, la gestione delle procedure di sfratto, recesso e morosità. Inoltre, forniamo consulenza dettagliata sulla scelta del regime fiscale più vantaggioso per i nostri clienti, sia esso la cedolare secca o la tassazione ordinaria.
In questa pagina troverete tutti i documenti necessari per poter procedere con la predisposizione di un contratto a canone concordato relativo a un immobile nel Comune di Roma.
Perché scegliere ISY
- Verifica requisiti Accordo Territoriale Roma
- Asseverazione per agevolazioni (cedolare secca 10%)
- Servizio online: invio documenti via email
- Registrazione telematica AdE su richiesta
- Prezzo chiaro e predeterminato
- Canali di contatto multipli e due sedi fisiche
- Tempi tipici: 3–4 giorni lavorativi
- Consulenza base compresa
- Commercialisti e Avvocati in sede per supervisione e consulenze specialistiche
Abbiamo sviluppato un programma di calcolo gratuito del canone concordato per il Comune di Roma, progettato per offrire agli utenti uno strumento semplice e affidabile nella stima del canone del proprio immobile. Il programma garantisce un elevato livello di accuratezza, tuttavia non garantisce un risultato opponibile o definitivo. Per questo motivo, il valore del canone ottenuto deve essere considerato come una stima preliminare: chi intende stipulare un contratto di locazione a canone concordato dovrà verificarlo e procedere successivamente alla relativa asseverazione.
Costo asseverazione canone concordato a Roma
Il costo del servizio per il rilascio dell'asseverazione di un contratto a canone concordato relativo al Comune di Roma è pari a € 150,00.
Inoltre, qualora sia richiesto un servizio di assistenza per la predisposizione del contratto di locazione, per tale da intendersi la compilazione in Word di tutti i dati mancanti del contratto o l'assistenza per la modifica del contratto con l'aggiunta di clausole ulteriori rispetto a quanto previsto nel modello di contratto, si dovrà aggiungere un costo ulteriore pari a € 50, come di seguito schematicamente riportato:
| SERVIZIO | PREZZO |
|---|---|
| Attestazione e calcolo Canone Concordato | € 150,00 |
| Attestazione, calcolo e registrazione telematica | € 180,00 |
| Assistenza base compilazione e redazione contratto | € 50,00 |
| Gestione singola pratica telematica presso l’Agenzia delle Entrate (es. registrazione, recesso anticipato, modifica del canone) |
€ 73,20 |
È possibile attivare una convenzione personalizzata con tariffe dedicate, riservata a privati, professionisti e società che necessitano del servizio di attestazione del canone concordato in modo continuativo nel corso dell’anno.
Il servizio di asseverazione comprende sia il calcolo del canone concordato per immobili situati nel Comune di Roma e nei Comuni della Regione Lazio, che la verifica formale del rispetto dei presupposti normativi contenuti nel contratto di locazione che dovrà adeguarsi a quanto stabilito nell'Accordo Territoriale di Roma.
I nostri Clienti, pertanto, potranno fare affidamento anche su una consulenza di base relativamente ai contratti da utilizzare e alle rispettive modalità di stipula indicate nell'Accordo Territoriale.
Documenti necessari per ottenere un contratto a canone concordato
Al fine di poter asseverare un contratto a canone concordato è necessario utilizzare un contratto di locazione standard così come approvato dal nuovo Accordo Territoriale di Roma 2023 tra associazioni di proprietari e inquilini; inoltre, il canone di locazione sarà vincolato alle caratteristiche dell'immobile e alla zona di appartenenza. Pertanto saranno necessari alcuni documenti relativi all'immobile e alle parti contrattuali come di seguito riportati:
- compilazione della scheda riportante le caratteristiche dell'immobile locato in base agli accordi territoriali firmata da locatore e conduttore (scarica qui la scheda di calcolo);
- utilizzo del contratto di locazione standard relativo alle locazioni a canone concordato (scarica qui il fac simile del contratto di locazione a canone concordato). Per i contratti di locazione temporanei e quelli relativi a una singola stanza è necessario utilizzare il relativo contratto standard che vi forniremo all'occorrenza;
- dati catastali dell'immobile da locare (meglio avere una visura catastale o altro atto da cui si evincono gli estremi catastali);
- fotocopia del documento di identità e codice fiscale del Locatore;
- fotocopia del documento di identità e codice fiscale del Conduttore;
- Attestato della Prestazione Energetica (APE), che dovrà essere obbligatoriamente menzionato sul contratto di locazione anche se non allegato;
- modulo di autorizzazione privacy (scarica qui).
Una volta ottenuta tutta la documentazione sopra menzionata saremo in grado di procedere al calcolo del canone concordato,
che stabilisce il massimo e il minimo del canone di locazione, e successivamente asseverare il contratto di locazione che dovrà sempre rispettare
gli accordi territoriali in vigore nella città dove si trova l'immobile.
I tempi di lavorazione per ottenere l'asseverazione sono di 3-4 giorni lavorativi, salvo particolari casi di urgenza che dovranno essere preventivamente comunicati.
Modelli di contratti di locazione a canone concordato editabili e documenti suddivisi in base alla tipologia di vicenda contrattuale.
Che cos’è il contratto a canone concordato
Il contratto a canone concordato, detto anche a canone agevolato, è un accordo di locazione abitativa in cui l’importo del canone non è stabilito liberamente dalle parti, ma viene determinato in base a specifici Accordi Territoriali sottoscritti a livello locale dalle associazioni rappresentative di proprietari e inquilini, secondo criteri fissati dalla legge.
Questi accordi stabiliscono delle fasce di oscillazione del canone in funzione di parametri oggettivi, come:
- la zona in cui si trova l’immobile;
- le caratteristiche e la superficie dell’abitazione;
- la presenza di pertinenze (cantina, garage, posto auto);
- lo stato manutentivo e le dotazioni.
Il contratto a canone concordato può avere diverse durate; le più comuni sono 3 anni + 2 di rinnovo automatico (formula 3+2), oppure durate ridotte in caso di esigenze particolari (contratti transitori o per studenti universitari).
I principali vantaggi
Questa tipologia contrattuale porta benefici sia all’inquilino sia al locatore.
Per l’inquilino:
- canone più basso rispetto a quello di mercato, con un risparmio significativo soprattutto nei centri urbani;
- maggiore stabilità contrattuale grazie alla durata minima garantita e al rinnovo automatico;
- accesso a detrazioni fiscali in sede di dichiarazione dei redditi, se in possesso dei requisiti reddituali.
Per il proprietario, agevolazioni fiscali rilevanti, tra cui:
- riduzione del 30% della base imponibile IRPEF e delle addizionali;
- possibilità di optare per la cedolare secca con aliquota agevolata al 10% (anziché 21% prevista per i contratti a canone libero);
- aliquote IMU e TASI ridotte nei Comuni che hanno deliberato agevolazioni specifiche;
- minore rischio di sfitto: il canone più contenuto aumenta l’attrattiva dell’immobile e riduce i tempi di ricerca dell’inquilino.
Durata del contratto a canone concordato
La durata del contratto di locazione a canone concordato varia in base alla tipologia di contratto utilizzato, che potrà essere di 3 anni più 2 anni per i contratti ad uso abitativo (3+2); fino a 18 mesi per i contratti di locazione ad uso transitorio; e da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36 mesi, con rinnovo per un periodo di egual misura, per i contratti transitori a canone concordato ad uso studenti. Di seguito le caratteristiche di ogni contratto, sulla base di quanto stabilito dall'Accordo Territoriale di Roma.
Contratto a canone concordato 3+2
Il contratto di locazione a canone concordato prevede una durata inferiore al contratto di locazione a canone libero: la durata del contratto di locazione a canone concordato è di 3 anni con rinnovo di 2 anni, infatti vengono definiti, per brevità, anche contratti di locazione 3+2. Il primo termine di scadenza del contratto a canone concordato può essere aumentato fino a sei anni, così da ottenere, in astratto, un contratto a canone concordato di locazione pari a 6+2. Secondo l'Accordo Territoriale di Roma, per ogni anno di aumento della durata è prevista una maggiorazione percentuale del canone concordato, con aumento del 7% per un anno (4 anni + 2 anni), dell'8% per due anni (5 anni + 2 anni) e del 9% per tre anni (6 anni + 2 anni).
Contratto transitorio a canone concordato Roma
Il contratto di locazione transitorio a canone concordato è previsto dallo stesso Accordo Territoriale di Roma ed ha una durata massima di 18 mesi al fine di poter soddisfare esigenze temporanee, non turistiche, utilizzabile esclusivamente nel caso in cui vi sia una particolare esigenza del locatore o del conduttore.
Fattispecie di esigenza dei proprietari
Quando il proprietario ha esigenza di adibire alla scadenza del contratto l'immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori per i seguenti motivi:
- trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
- matrimonio dei figli;
- rientro dall'estero.
Fattispecie di esigenza dei conduttori
Quando il conduttore ha esigenza di utilizzare l'appartamento per un periodo inferiore ai 18 mesi per i seguenti motivi:
- contratto di lavoro a termine o a tempo determinato in un comune diverso da quello di residenza;
- acquisto di un'abitazione;
- ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile l'abitazione del conduttore;
- campagna elettorale.
Al di fuori delle ipotesi sopra menzionate non è possibile stipulare un contratto di locazione transitorio, pena la conversione del contratto in uno di durata ordinaria, perdendo i presupposti per la temporaneità.
Contratto transitorio per studenti a canone concordato
Il contratto di locazione ad uso studenti è un particolare tipo di contratto temporaneo di locazione previsto per soddisfare le esigenze degli studenti universitari; si caratterizza per una durata superiore rispetto a quella normalmente prevista per i contratti temporanei “ordinari”, in quanto prevede un periodo che va da 6 mesi a 3 anni, rinnovabili per un periodo uguale alla prima scadenza, salvo recesso del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima.
Tali contratti possono essere stipulati nei Comuni sede di Università e limitrofi, di corsi universitari distaccati e di specializzazione, qualora il conduttore/studente sia iscritto a un corso di laurea o post-laurea in un Comune diverso da quello di residenza.
Normativa del contratto a canone concordato
La normativa delle locazioni abitative (legge 431/1998) prevede che le parti possano stipulare contratti a canone concordato – conosciuti anche come contratti a canone convenzionato, della durata di 3+2 anni – ossia contratti in cui il valore del canone, la durata del rapporto e altre condizioni sono definiti sulla base di quanto stabilito in appositi accordi conclusi in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. I criteri generali per la stipula di tali accordi sono stati definiti con il D.M. 16 gennaio 2017.
Le disposizioni del decreto prevedono, tra l’altro, all'art. 1 comma 8, che “le parti contrattuali, nella definizione del canone effettivo, possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori. Gli accordi definiscono, per i contratti non assistiti, le modalità di attestazione, da eseguirsi, sulla base degli elementi oggettivi dichiarati dalle parti a cura e con assunzione di responsabilità, da parte di almeno un’organizzazione firmataria dell’accordo, della rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto all’accordo stesso, anche con riguardo alle agevolazioni fiscali”.
L'asseverazione diventa, dunque, in una città come Roma che ha stipulato gli accordi di cui sopra, essenziale nella disciplina dei contratti a canone concordato (o convenzionato): l'attestazione ha la funzione di certificare che il contenuto economico e normativo del contratto di locazione sottoscritto a canone concordato sia conforme a quanto previsto dall’accordo locale stipulato tra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.
Per i contratti di locazione a canone concordato “non assistiti” (conclusi cioè senza l’intervento delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori), l’attestazione ha effetti anche per il conseguimento delle agevolazioni fiscali: applicazione dell’aliquota ridotta del 10% per la cedolare secca; ulteriore riduzione del 30%, ai fini Irpef, del reddito imponibile del proprietario; corrispettivo annuo per la determinazione della base imponibile per l’applicazione dell’imposta proporzionale di registro assunto nella misura minima del 70% (articolo 8, legge 431/1998).
L’obbligo di acquisire l’attestazione risponde all’esigenza di dimostrare la sussistenza di tutti gli elementi utili ad accertare, da un lato, i contenuti dell’accordo locale e, dall’altro, i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali.
Come si calcola il canone concordato di un immobile a Roma
Per il calcolo del canone concordato di un immobile situato nel Comune di Roma si deve fare necessariamente riferimento al relativo Accordo Territoriale e alle indicazioni ivi riportate. Secondo l’Accordo si possono distinguere sostanzialmente tre fattori, o variabili, che incidono sulla determinazione del canone concordato:
1. Superficie convenzionale dell’immobile;
2. Identificazione della fascia di oscillazione del valore per metro quadro, suddivisa in A, B e C;
3. Durata del contratto di locazione.
1. Superficie convenzionale dell’immobile
La superficie convenzionale viene calcolata partendo dalla superficie calpestabile dell’immobile per poi applicare una serie di maggiorazioni come indicate nell’Accordo Territoriale:
a) l’intera superficie calpestabile dell’unità immobiliare;
b) non oltre il 50% della superficie delle autorimesse ad uso esclusivo (box); non oltre l’80% in zona “PREGIO”;
c) non oltre il 20% della superficie del posto macchina o autorimesse di uso comune; non oltre il 50% in zona “PREGIO”;
d) non oltre il 25% della superficie di balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili;
e) non oltre il 15% della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore,
comunque non superiore alla superficie calpestabile dell’unità immobiliare;
f) non oltre il 10% della superficie condominiale a verde corrispondente alla quota millesimale dell’unità immobiliare;
g) non oltre il 70% della superficie dei vani con altezza inferiore a m. 1,70;
h) per gli alloggi con superficie interna fino a 46 mq la superficie potrà essere aumentata del 30% fino ad un massimo di 52,90 mq;
i) per gli alloggi con superficie interna superiore a 46 mq e fino a 70 mq la superficie potrà essere aumentata del 15% fino ad un massimo di 70 mq;
j) per gli alloggi con superficie interna pari o superiore a 120 mq la superficie potrà essere ridotta sino ad un massimo del 15%;
k) la superficie convenzionale avrà una tolleranza per eccesso o per difetto sino ad un massimo del 5%.
Dunque, facendo un esempio pratico, se avessimo un appartamento di 60 mq con 10 mq di balcone (o cantina) e un box di 15 mq, per ottenere la superficie convenzionale massima dovremmo applicare i seguenti calcoli: appartamento: 60 + 15% = 69 mq; balconi o cantina: 10 × 25% = 2,5 mq; box auto: 15 × 50% = 7,5 mq, per un totale complessivo pari a 79 mq di superficie convenzionale, con un’oscillazione di tolleranza consentita del 5%.
2. Identificazione della fascia di oscillazione
Una volta determinata la superficie convenzionale bisognerà individuare il valore per metro quadro dell’immobile secondo i criteri del canone concordato; tale operazione si svolge selezionando la zona di appartenenza (tutte illustrate all’interno dell’Accordo Territoriale di Roma) all’interno della quale vi saranno tre differenti fasce (A, B e C) composte da minimo e massimo.
Al fine di individuare la specifica fascia in cui si colloca l’unità immobiliare, occorrerà innanzitutto determinare se l’immobile è da ritenersi “normale”. Si ritiene “normale” l’unità abitativa dotata delle seguenti caratteristiche:
- allaccio alla rete idrica;
- erogazione di gas (anche tramite deposito rispondente alle vigenti normative di sicurezza), o in alternativa la presenza di elettrodomestici ad induzione;
- allaccio alla rete fognante;
- idoneo impianto di riscaldamento.
L’appartamento carente anche di una sola delle caratteristiche essenziali di cui sopra si colloca nella fascia A, indipendentemente dalla presenza di altri parametri previsti dall’allegato. L’appartamento “normale” si colloca nella fascia B in presenza di almeno 3 parametri tra quelli indicati nell’allegato 2B; si collocherà al valore massimo della fascia B in presenza di 6 parametri. Si colloca nella fascia C in presenza di almeno 7 parametri, al valore massimo in presenza di 9 parametri.
I parametri di cui all’allegato 2B dell’Accordo sono, fra gli altri: posto auto, cortile d’uso comune o area verde, cantina, terrazzo o balcone, giardino, aria condizionata, ascensore, doppi servizi, porta blindata, doppi vetri, servizio di portierato, recente ristrutturazione, sistema di sicurezza, cucina abitabile, videocitofono, antenna centralizzata, riscaldamento autonomo, assenza di barriere architettoniche, ecc.
Il valore individuato potrà essere aumentato fino al 15% se l’immobile è completamente arredato, diminuito del 10% per alloggi situati al piano seminterrato e per quelli posti oltre il terzo piano senza ascensore; per gli alloggi situati al piano attico il canone sarà incrementato del 10%. Per la classe energetica il canone subirà un aumento del 5% per classe energetica D, E e F, del 10% per classe energetica A, B e C; in presenza di interventi documentati Ecobonus l’incremento sarà del 5%, e con interventi Sismabonus l’incremento sarà del 10%.
3. Durata del contratto di locazione
Anche la durata del contratto di locazione incide sulla determinazione del canone concordato: il canone determinato come sopra potrà essere aumentato, in caso di durata superiore ai tre anni, rispettivamente del 7%, dell’8% e del 9% per uno, due o tre anni (e oltre) di maggiore durata; in caso di locazione transitoria, l’aumento potrà essere del 10%.
Pertanto, il valore del canone concordato relativo a un contratto di locazione della durata di 4 anni + 2 potrà essere aumentato del 7%; con durata di 5 anni + 2 dell’8% e con durata di 6 anni + 2 del 9%.
Se vuoi calcolare da solo il valore del canone concordato puoi provare il nostro programma di calcolo automatico del canone concordato a Roma che può aiutarti ad eseguire automaticamente parte dei calcoli.
Calcolo del canone concordato di una porzione d'immobile - stanza singola
Nel caso di locazione di porzioni di immobile, come ad esempio l’affitto delle singole stanze a studenti, si dovrà procedere al frazionamento dell'intero canone calcolato in base all'Accordo Territoriale in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata (singole stanze), considerando anche parti e servizi condivisi.
I metri quadri relativi alle parti e ai servizi condivisi verranno imputati in proporzione alla superficie di ciascuna porzione locata. Ad esempio, un appartamento di 80 mq composto da 2 camere (20 mq e 12 mq), cucina di 16 mq, sala di 16 mq, bagno di 8 mq e corridoio di 8 mq: il proprietario affitta la camera grande in esclusiva al sig. A e la camera piccola in esclusiva al sig. B, mentre cucina, sala, bagno e corridoio sono in comune. Per ripartire il canone si divide la superficie di ogni camera per la somma delle superfici delle due camere (32 mq), così da ottenere la percentuale del canone spettante a ciascun conduttore, imputando pro-quota anche le parti comuni.
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