Procedura di Sfratto

Assistenza Legale nello Sfratto

Offriamo un servizio completo per tutti gli adempimenti finalizzati al rientro in possesso del proprio immobile grazie all'intervento dei nostri legali specializzati nella procedura di sfratto e metodi alternativi al recupero del proprio immobile.

Forniamo assistenza legale in tutte le fasi del procedimento giudiziale, occupandoci di intimazioni di sfratto per finita locazione o per morosità, dell’azione esecutiva di rilascio dell’immobile e del recupero dei canoni e delle spese non corrisposti.

Il nostro servizio è orientato non solo alla gestione delle azioni giudiziali, ma anche alla prevenzione del contenzioso. Puntiamo, ove possibile, a soluzioni stragiudiziali efficaci che consentano di liberare l’immobile in tempi brevi, riducendo i costi legali e accelerando il ritorno a reddito dell’immobile attraverso una nuova locazione.

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Procedimento per convalida di sfratto

La Procedura di Sfratto

L’istituto dello sfratto rappresenta uno degli strumenti giuridici più utilizzati nel diritto civile italiano, volto a tutelare il diritto del proprietario a rientrare nel possesso dell’immobile locato in caso di inadempimento del conduttore o di scadenza del contratto. La sua disciplina si sviluppa attraverso norme processuali e sostanziali, integrate da un’ampia giurisprudenza che ha contribuito a definirne ambiti, modalità applicative e limiti. Il procedimento di sfratto trova spazio all’interno del codice di procedura civile (artt. 657 e ss.) e si distingue per la sua struttura snella e sommaria, finalizzata a garantire una risposta celere alle violazioni del contratto di locazione, pur nel rispetto delle garanzie difensive dell’inquilino. A questa disciplina generale si affiancano norme speciali, soprattutto nel campo delle locazioni abitative, che introducono tutele aggiuntive per soggetti fragili e possibilità di intervento dei servizi sociali e delle autorità amministrative. Il presente testo intende fornire un quadro completo e aggiornato sul procedimento di sfratto, sia dal punto di vista normativo che operativo, analizzandone i presupposti, lo svolgimento, gli strumenti di difesa e le problematiche più frequenti, anche alla luce delle recenti evoluzioni legislative e giurisprudenziali.

Tipologie di sfratto

1. Sfratto per morosità: È il tipo più ricorrente. Si verifica quando il conduttore non paga il canone o gli oneri accessori nei tempi stabiliti. Il locatore può intimare lo sfratto con contestuale citazione per la convalida.
2. Sfratto per finita locazione: Si attiva al termine del contratto di locazione, qualora l’inquilino non liberi l’immobile. È frequente nei contratti con durata determinata (es. 4+4 anni per uso abitativo).
3. Sfratto per cessato lavoro: si tratta di un particolare tipo di sfratto per finita locazione che permette ad un proprietario di richiedere la liberazione di un immobile occupato da un lavoratore al quale era stato concesso l'uso dell'alloggio in virtù di un contratto di lavoro, quando questo contratto viene a cessare.
4. Sfratto per necessità: Non si tratta di una vera e propria categoria autonoma, ma rientra nella tipologia della finita locazione sulla base di una motivazione che può legittimare la disdetta alla prima scadenza nei contratti abitativi regolati dalla L. 431/1998.

2.4 Differenze procedurali

La differenza principale tra sfratto per morosità e per finita locazione consiste nella possibilità, per l’inquilino, di sanare la morosità entro un termine (cosiddetto termine di grazia), mentre in caso di scadenza del contratto ciò non è possibile.

Sfratto per Finita Locazione (Uso Commerciale)

Nel caso di immobili destinati a uso diverso da quello abitativo (es. negozi, botteghe, laboratori), alla scadenza del contratto il locatore può non rinnovarlo dandone disdetta, ma il conduttore ha diritto a un’indennità per perdita dell’avviamento commerciale, secondo l’art. 34 della legge n. 392/1978.

Indennità per perdita dell’avviamento

Ammontare: pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto, che salgono a 21 mensilità se l’immobile è utilizzato congiuntamente ad attività alberghiere.

L’indennità è dovuta solo se l’attività comporta contatto diretto con il pubblico (negozi, bar, ristoranti ecc.). Non è dovuta se:

• - Lo sfratto è motivato da inadempimento del conduttore (es. morosità).
• - Il locatore intende adibire l'immobile a uso personale o per un familiare stretto (art. 29).
• - L’immobile viene demolito per ricostruzione.

Procedura

Il locatore deve inviare disdetta almeno 12 mesi (o 18 mesi per attività alberghiere) prima della scadenza.

Se il conduttore non rilascia l'immobile, il locatore può introdurre un procedimento di sfratto per finita locazione.

In caso di controversie sull’indennità, la sua liquidazione è demandata al giudice.

Il procedimento di sfratto

L’intimazione e la citazione per convalida

Il procedimento inizia con l’intimazione di sfratto e la contestuale citazione per la convalida, redatta da un avvocato e notificata all’inquilino. Deve contenere i dati del contratto, il motivo dello sfratto, l’eventuale morosità e la data dell’udienza di comparizione.

L’udienza di convalida

All’udienza, se l’inquilino non si presenta o non si oppone, il giudice convalida lo sfratto. Se l’inquilino propone opposizione, il giudice può: 1) rinviare per trattazione ordinaria; 2) emettere ordinanza provvisoria di rilascio. Il giudice può anche concedere un termine di grazia fino a 90 giorni per sanare la morosità.

L’esecuzione dello sfratto

Una volta ottenuto il provvedimento di rilascio, il locatore può procedere con l’esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario. È necessario notificare precetto e fissare l’intervento. L’eventuale necessità della forza pubblica viene gestita tramite richiesta alla Prefettura.

Le difese dell’inquilino

Opposizione alla convalida

L’inquilino può presentare opposizione all’intimazione di sfratto, trasformando il procedimento in un giudizio ordinario. Deve farlo verbalmente all’udienza o con atto scritto. I motivi possono essere: contestazione dell’importo richiesto, vizi del contratto, inadempimenti del locatore.

Istanza di termine di grazia

Nei contratti abitativi, l’inquilino può chiedere al giudice un termine (max 90 giorni) per sanare la morosità. Il giudice valuta la buona fede e la temporaneità della difficoltà economica.

Ricorso al giudice dell’esecuzione

Durante la fase esecutiva, l’inquilino può proporre opposizione all’esecuzione per vizi del titolo o irregolarità nella procedura. Può anche chiedere la sospensione per motivi gravi, come stato di salute, presenza di minori o disabili, attivazione dei servizi sociali.

Aspetti pratici e casi particolari

La morosità incolpevole

Condizione in cui l’inquilino non può pagare per cause indipendenti dalla sua volontà. Può accedere a fondi pubblici, sospensioni dell’esecuzione, e interventi dei servizi sociali, previa valutazione comunale.

La richiesta del termine di grazia

Previsto dall’art. 55 L. 392/1978. È un beneficio concesso solo una volta e solo per contratti abitativi.

L’esecuzione nei confronti di soggetti fragili

Quando nell’immobile vivono soggetti deboli, l’ufficiale giudiziario coordina l’esecuzione con i servizi sociali. Non può bloccare lo sfratto ma può gestire modalità e tempi per garantire tutela minima.

Le occupazioni abusive e senza titolo

In caso di occupazione senza contratto o con titolo scaduto, si procede con azione di rilascio o denuncia per occupazione abusiva. L’art. 633 c.p. può configurare reato.

I ritardi nell’esecuzione

Possono derivare da mancanza di forza pubblica, agenda dell’ufficiale giudiziario piena, sospensioni richieste da autorità. L’avvocato deve sollecitare e monitorare l’evoluzione.

Soluzioni alternative: accordi e mediazione

Possibile definire accordi scritti per il rilascio volontario, con eventuali contributi al trasloco o pagamento parziale del debito. Utile la mediazione civile nei casi complessi.

Il ruolo dell’etica professionale e della responsabilità sociale

Il procedimento di sfratto tocca diritti fondamentali e interessi sociali. Gli operatori giuridici devono agire con equilibrio e umanità, nel rispetto del diritto e della dignità delle persone.

Normativa di riferimento e giurisprudenza

Fonti normative principali

• Codice di procedura civile (art. 657–665; art. 480–605);
• Legge n. 392/1978 (Equo Canone);
• Legge n. 431/1998 (locazioni abitative);
• D.L. n. 102/2013 (morosità incolpevole);
• D.L. n. 47/2014 (emergenza abitativa).