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Calcolo cedolare secca 21% e 10%
stima imposta, canone concordato e verifica locazione

Questo simulatore stima l'imposta dovuta con cedolare secca al 21% oppure con cedolare secca al 10% quando ricorrono i presupposti del canone concordato. Il tool è pensato come primo orientamento: per applicare correttamente il 10% è necessario verificare contratto, Comune, accordi territoriali, canone, attestazione/asseverazione quando richiesta e corretta registrazione.
✅ Tool gratuito 🏠 Locazioni abitative 📉 Cedolare 21% e 10% 📘 4+4 vs 3+2 📍 Collegato ai servizi ISY
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ISY può supportarti su canone concordato, registrazione telematica, scelta del regime fiscale e verifica documentale della locazione.
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Dal calcolo online alla verifica professionale della locazione

La cedolare secca è un calcolo apparentemente semplice, ma nella pratica la corretta aliquota dipende dalla tipologia contrattuale, dalla presenza di un canone concordato effettivo, dal Comune, dagli accordi territoriali e dalla documentazione richiesta. Un contratto non correttamente impostato può compromettere l'applicazione dell'aliquota ridotta e creare criticità in fase di registrazione o controllo.

ISY Servizi Professionali opera con un team di commercialisti, avvocati e consulenti e con processi organizzativi certificati UNI EN ISO 9001:2015. Questo tool è quindi un primo passaggio informativo, collegato ai servizi di canone concordato, registrazione telematica dei contratti e assistenza sulle locazioni.
Certificazione ISO 9001 Canone concordato Registrazione locazione Parla con un professionista

Differenza tra cedolare secca al 21% e al 10%

Contratto libero 4+4

È il contratto abitativo ordinario a canone libero. In questo scenario, se scegli la cedolare secca, l'aliquota di riferimento è normalmente il 21%.

In sintesi: 4+4 non è canone concordato e quindi, in via ordinaria, non accede all'aliquota ridotta del 10%.

Canone concordato 3+2

È il contratto abitativo a canone concordato, normalmente strutturato come 3+2 e determinato secondo gli accordi territoriali applicabili.

Se ricorrono i presupposti normativi e contrattuali, la cedolare secca può applicarsi con aliquota ridotta del 10%.
Attenzione: non basta etichettare un contratto come “concordato” per applicare automaticamente il 10%. Occorre verificare che il contratto sia effettivamente impostato come canone concordato e che sussistano i presupposti previsti. Questo tool fornisce una stima orientativa e un supporto divulgativo.

Dati di input

€
Inserisci il canone annuo complessivo previsto dal contratto.
Il 4+4 è contratto libero; il canone concordato abitativo ordinario è invece il 3+2.
Usa un valore inferiore a 12 se il contratto decorre o termina in corso d'anno.
%
Ad esempio 50% in caso di comproprietà.
Se selezioni canone concordato 3+2, il tool proporrà il 10% salvo scelta diversa.
%
Dato indicativo solo per un confronto orientativo con il regime ordinario.
Disclaimer: il simulatore fornisce una stima orientativa. La concreta applicabilità dell'aliquota del 10% richiede una verifica dei presupposti normativi, della tipologia contrattuale e della corretta impostazione del canone concordato.

Risultati

Canone imponibile stimato
—
Canone annuo × quota × mesi/12
Aliquota applicata
—
21% oppure 10% se spettante
Cedolare secca stimata
—
Imposta sostitutiva calcolata sul canone
Stima imposta con aliquota 21%
—
Scenario tipico contratto libero 4+4
Stima imposta con aliquota 10%
—
Scenario potenziale canone concordato 3+2
Tipologia selezionata—
Canone annuo—
Quota di possesso—
Mesi di locazione—
Canone imponibile stimato—
Aliquota applicata—
Cedolare secca stimata—
Esito verifica presupposti
Calcola per vedere il riepilogo.
Con la cedolare secca niente registro e bollo sul contratto per cui eserciti l'opzione
In termini generali, scegliendo la cedolare secca non si applicano imposta di registro e imposta di bollo sulle registrazioni, proroghe e risoluzioni interessate dall'opzione.
Registrazione telematica Canone concordato

Quando conviene e cosa verificare

La cedolare secca è un regime opzionale di tassazione sostitutiva applicato ai canoni di locazione abitativa. Nella sua forma ordinaria si applica con aliquota del 21%; in presenza dei presupposti previsti per il canone concordato può trovare applicazione l'aliquota ridotta del 10%. La distinzione più importante, nella pratica, è tra contratto libero 4+4 e contratto a canone concordato 3+2.

Il 4+4 è il contratto abitativo ordinario a canone libero: il locatore e il conduttore determinano liberamente il canone, salvi i limiti generali di legge. Il 3+2, invece, è il modello tipico del canone concordato, nel quale il canone deve essere determinato secondo i criteri e le fasce previste dagli accordi territoriali applicabili.

Per questo, soprattutto nei casi in cui si voglia applicare l'aliquota ridotta, è opportuno verificare con attenzione la struttura del contratto, il Comune interessato, gli accordi territoriali e l'eventuale documentazione di supporto.

Canone concordato: non solo 3+2, ma anche studenti e alcuni transitori

Nella pratica il riferimento principale resta il contratto 3+2, ma il quadro normativo del canone agevolato può interessare anche i contratti per studenti universitari e alcuni contratti transitori, purché regolamentati secondo la legge n. 431/1998, coerenti con gli accordi territoriali e stipulati nei Comuni per cui l'agevolazione è riconosciuta.

Nota utile per evitare errori
Non tutti i contratti transitori e non tutti i contratti per studenti danno automaticamente diritto al 10%: conta la struttura effettiva del contratto, il Comune, il rispetto degli accordi territoriali e, quando richiesta, la documentazione che ne attesta la corretta impostazione.

Agevolazioni nel regime IRPEF ordinario

Anche se non si sceglie la cedolare secca, il canone concordato può essere fiscalmente rilevante. Nei casi previsti dalla legge n. 431/1998, il reddito imponibile derivante dai contratti concordati può essere ulteriormente ridotto del 30%; inoltre, ai fini dell'imposta di registro, il corrispettivo annuo può essere assunto nella misura del 70%.

Domande frequenti sulla cedolare secca

In modo semplificato, si applica l'aliquota del 21% o del 10% al canone annuo di locazione, riproporzionando il risultato per mesi di durata e quota di possesso. Questo tool esegue proprio questa stima orientativa.

L'aliquota del 21% è quella ordinaria della cedolare secca e, nella pratica, è il riferimento tipico per il contratto libero 4+4, se ricorrono i requisiti del regime.

L'aliquota ridotta del 10% può applicarsi ai contratti a canone concordato, tipicamente il 3+2, ma solo se sussistono i presupposti normativi e contrattuali. Non basta denominare il contratto “concordato”.

No. Il 4+4 è il contratto libero. Il canone concordato abitativo ordinario è invece, normalmente, il 3+2.